Habitat populaire et politique du logement social

<body><table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"><tr><td> </td></tr></table><table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"><tr><td valign="top" width="1%"> <p> rennes, ville de Rennes</p> </td><td valign="top" width="24"></td><td valign="top"> <p><blink><center><b>Cette page utilise des "cadres fenêtres" [frames], mais votre navigateur ne les prend pas en charge. <br> Accédez plutôt au document "contenu.htm" (même chemin).</blink> <br><a href="/CapitolHill/Congress/7848/contenu.htm">http://www.geocities.com/CapitolHill/Congress/7848/contenu.htm</a></b></center> </td></tr></table>  Résumé d'une thèse de doctorat en géographie aménagement de l'espace sur le logement social dans la région rennaise, soutenue en 1982, par Michel ROUAULT, devant l'Université de Haute Bretagne (Rennes2) à RENNES <font color="#ffffff"> opac35 communauté d'agglomération rennes agglo rennes metropole, metropole, rennes métropole, métropole, habitat social, HLM, H.L.M., District de Rennes, Ville de Rennes, défavorisés, crise, péri-urbain, périurbain, rural, urbain, démographie, énergie, charges locatives, loyés, impayés, dette, attribution, solvabilité, OP HLM d'Ille-&-Vilaine, OPAC 35, O.P.A.C. 35, CIL 35, C.I.L. 35, ESPACIL, AIGUILLON CONSTRUCTION, Habitation Familiale, Ruche Ouvrière, architecture, financement, pauvreté, précarité couronnes de Rennes, bassin d'habitat, AUDIAR, A.U.DI.A.R, accession, promotion, logement social, castor, coopérative, pan de bois, terre, torchis, pisé, grand ensemble, ZUP, ZAC, Z.U.P. ZAD, foncier, vandalisme, délinquance, mobilité, rotation, parc immobilier, patrimoine, accession à la propriété, habitat populaire, Foyer Moderne, aménagement du territoire,, aménagement de l'espace, Université de Haute Bretagne, UHB, U.H.B., ROUAULT, Michel ROUAULT, ROUAULT Michel, Villejean, Blosne, ZUP Sud, Cleunay, Maurepas / le Gros Chêne, Patton, Longchamps, Poterie, Colombier, Cesson-Sévigné, St Jacques de la Lande, St Grégoire, Chartres de Bretagne, Bruz, Le Rheu, M. PHLIPPONNEAU, G. MACE, J.P. LARIVIERE, C. ERHEL, D. BECQUART, Edmond Hervé, E. HERVE, Henri Fréville, H. FREVILLE, Région de Rennes, Région rennaise, District rennais, thèse, doctorat, géographie, coopérative, habitations à loyers modérés, habitations à bon marché, HBM, H.B.M., Rennes District, Social Housing, Sozial Wohnungswesen, flux, GeoFlux, GéoFlux, GEOFLUX, Longaulnay, agence d'urbanisme, Bécherel, R.H. Guerrand, Ribot, Siegfried, Bonnevay, Loucheur, E. Pisani, Claudius Petit, A. Chalandon, G. Deferre, R. Quilliot, M. Phlipponneau, PSR, PLR,ILM, ILN, APL,CDC, CFF, MRU, MRP, PLA, P.L.A., A.P.L., LOF NOTE BIBLIOGRAPHIQUE EVOLUTION ET PROBLEMES DE L'HABITAT POPULAIRE, l'exemple de la région rennaise. Thèse de doctorat de 3ième cycle en Géographie et Aménagement de l'Espace soutenue par Michel ROUAULT, le 5 octobre 1982, devant l'Université de Haute Bretagne (Rennes 2). Cette thèse comporte environ 300 tableaux et 550 illustrations (dont 79 photographies) dans le texte, ainsi que 75 pages d'annexes (tableaux d'étude), index et tables. L'ouvrage renvoie à plus de 1700 références bibliographiques. La recherche a été conduite sous la direction du professeur Michel PHLIPPONNEAU, par ailleurs Premier-Adjoint au Maire de la ville de Rennes, chargé de l'Urbanisme et alors Président du District rennais. Au jury, outre M. PHLIPPONNEAU, rapporteur, participaient MM. J.P. LARIVIÈRE, Professeur à l'U.H.B., Président du Jury, G. MACÉ, Professeur à l'U.H.B., Directeur de l'U.E.R. de Géographie et Aménagement de l'Espace, D. BECQUART, Directeur de l'Agence d'Urbanisme du District Rennais (AUDIAR), C. ERHEL, Ingénieur Principal au Service de l'Urbanisme de la Ville de Rennes. Le document est consultable à l'Université de Haute Bretagne (en "BU" et en bibliothèque d'UFR), dans les services de documentation de la Ville de RENNES et de l'AUDIAR (à RENNES). Il peut également être consulté à l'Université d'ORLEANS (Faculté de Droit et Sciences Economiques). Postérieurement à la soutenance, divers articles ont été publiés, notamment: "L'habitat populaire, fait de société et enjeu socio-politique" Correspondance municipale Revue de l'ADELS n°237 avril 1983 ...pour l'essentiel, l'article reprend le résumé de la thèse... L'ADELS publie la revue "Territoires" 108-110 rue St Maur 75011 Paris LU POUR VOUS: "Evolution et problèmes de l'habitat populaire..." dans la Revue "Diagonal" Dir° Const° n°44 mai 1983 "Géographie de l'habitat rural traditionnel du bassin rennais et redécouverte des maisons de terre" dans Tiez Breiz Maisons Paysannes de Bretagne n°4 1984 "Dégripper le mécanisme du locatif" dans "H" Revue de l'Union des H.L.M. n°83 mars 1983 "L'impact de la réforme de l'aide au logement..." dans "H", Revue de l'Union des H.L.M. n°87 juil-août 1983. Précédemment, en 1971, dans le cadre d'une maîtrise, l'auteur avait présenté un mémoire sur "La région de Bécherel" (géographie rurale). Résumé INTRODUCTION D'une manière générale, on peut constater que l'habitat populaire n'a guère retenu l'intérêt des chercheurs. Parmi de rares études, on peut citer les travaux d'histoire sociale de R.H. Guerrand. Ce constat a donc conduit à une réflexion synthétique centrée sur ce thème, tout en accordant une attention particulière aux luttes de pouvoir dans l'habitat. L'évocation de "l'habitat populaire", chronologiquement et dans tous les sens de l'expression -DU PEUPLE: l'habitat attendu, désiré mais aussi l'habitat "social de fait". POUR LE PEUPLE: l'habitat social institutionnel. PAR LE PEUPLE: l'habitat vernaculaire, coopératif, auto-construit,...-, ne répondait pas à une préoccupation d'inventaire ou seulement d'historique MAIS au double souci de tirer les leçons des modes antérieurs de développement urbain et de mieux connaître la matière de l'héritage urbain qu'il faut gérer. Cette optique amenait logiquement à réfléchir aux grands problèmes perçus au niveau de l'habitat. La "recherche", centrée sur l'exemple de développement de la métropole rennaise, n'a de sens, surtout à partir du XIXe siècle, que dans la mesure où l'on considère le rôle déterminant des réglementations, procédures et "modes" élaborées au niveau national qui ont réduit les marges de manoeuvre des instances locales. L'étude aborde les origines de la ville de Rennes et du logement social (I). Puis elle traite de l'explosion urbaine entre 1945 et 1967 (II). Elle s'intéresse ensuite à une phase de transition, de doute où la qualité prime la quantité (III). Enfin, le temps des grands changements arrive, au tournant des années 70-80 (IV). L'urbanisation rennaise, SIMPLE EXEMPLE ou EXEMPLARITÉ? Telle est la question à laquelle la conclusion tente de répondre... Il est très difficile de rendre compte en quelques lignes d'une approche globale intégrant plusieurs centres d'intérêt, dans une optique pluridisciplinaire. I - GENESE DE LA VILLE (avant 1945) Retour au PLAN Le développement de RENNES jusqu'à la seconde guerre mondiale est une bonne illustration du mode de formation d'une métropole provinciale. On observe la croissance d'une ville à partir du substrat antique (la "cité" d'une dizaine d'hectares), de l'apport médiéval (faubourgs successifs qui portent l'agglomération à 62 ha pour une population de 12.000 hab.), puis de sa restructuration au XVIIIe siècle, après l'incendie "providentiel" de 1720 (près de 1.000 immeubles détruits et 8.000 personnes sans abri sur une population de 25.000 hab.). Au XIXe s., Rennes s'était développée, puisqu'elle atteignait les 70.000 habitants à la fin du siècle. Mais cette ville restait une métropole commerciale, administrative et intellectuelle peu touchée par l'industrialisation. A la différence des grands centres urbains, elle n'avait pas fixé l'exode rural intense de la région, engendré par l'amélioration de la productivité agricole et l'attrait déjà mythique des emplois urbains. Dans ces conditions et pour une simple raison d'échelle, Rennes ne connut pas le problème du logement ouvrier avec l'ampleur qu'il prit dans ces grands centres. C'est aussi pourquoi les premières mesures nationales donnant naissance au logement social, les Habitations à Bon Marché, dans la seconde moitié du XIXe s. (surtout à partir de 1894) et au début du XXe s. ne reçurent qu'un écho atténué à Rennes. En France, des dates comme 1894, 1908 et 1912 (avec les noms de leurs inspirateurs qui s'y attachent: Siegfried, Ribot, Bonnevay...) sont autant de jalons dans l'histoire du logement ouvrier (la définition s'est élargie bien plus tard pour inclure les "défavorisés"), en marquant l'institution des Sociétés coopératives ou non d'Habitations à Bon Marché, des Crédits Immobiliers et, enfin, des Offices Publics dans lesquels l'initiative publique locale fut prépondérante jusqu'en 1963. Tous ces organismes sont fédérés au sein d'une Union Nationale des H.L.M. Entre les deux guerres, notamment grâce à la loi Loucheur (1928) et malgré la grande crise économique, ces organismes construisirent directement 350.000 logements sur 650.000 logements aidés (accession comprise) ou sur un total de 1,8 million de logements neufs. A Rennes, ces divers types d'organismes apparurent avec beaucoup de retard: - une coopérative en 1902, "la Ruche Ouvrrière" (devenue après guerre "Coopérative Régionale HLM"), - les Offices de la Ville de Rennes et duu Département d'Ille-&-Vilaine en 1920 et 1921 - et 3 sociétés de Crédit Immobilier entrre 1922 et 1930. Leur oeuvre concrète, jusqu'en 1945, s'est limitées à 1.500 logements ordinaires, surtout en accession, soit 10% du nouveau parc rennais construit dans l'entre deux guerres. Il faudrait y ajouter des chambres d'étudiants, des jardins ouvriers (baptisés par la suite "familiaux") et des lotissements. A la veille de la guerre, Rennes couvrait 1.300 ha et approchait les 100.000 habitants. II - UN PHENOMENE CONCENTRATIONNAIRE (1945-67) Retour au PLAN Après la guerre et pendant une vingtaine d'années, un changement d'échelle, de grande ampleur, intervint aussi bien au niveau national que local dans la conception de l'urbanisme et de l'habitat. 2-1 Une priorité nationale: construire En France, le changement est surtout lié au retard antérieur, aux destructions de la guerre (20% du parc) et aux besoins découlant de l'explosion urbaine (de 1945 à 1975, la population rurale va tomber de 50% à 25%) consécutive à l'effort d'industrialisation et au "boom" démographique. Le ministre en charge de la reconstruction, Claudius Petit, eut un rôle déterminant. Un pouvoir politique dont la tonalité passa du "centre-gauche" au gaullisme mit à son actif la réalisation de 261.000 logements par an, en moyenne, de 1949 à 1968 (volume variant de 100.000 à 400.000 entre le début et la fin de cette période), ce qui ne suffisait pas à satisfaire les besoins, ni en quantité ni en qualité. Le tiers de ce bilan correspondait à des réalisations d'Habitations à Loyers Modérés (qui en remplacés les H.B.M. en 1950) dont les 3/4 sous forme de logements locatifs sociaux. La loi de 1948 qui allait réglementer les loyers privés anciens et donner naissance à l' allocation-logement n'eut pas l'effet incitateur escompté auprès des investisseurs, bien au contraire, puisque les bailleurs d'anciens logements eurent tendance à négliger l'entretien de leur patrimoine. Le développement urbain est plutôt à mettre au compte d'une véritable prise en mains du secteur immobilier par les pouvoirs publics qui allaient s'appuyer sur les organismes d'HLM et sur les investisseurs institutionnels ainsi que sur le développement de l'accession à la propriété, favorisée par un statut de la copropriété. Cette oeuvre dirigiste a été conçue dans un cadre hyper-centralisateur, celui de l'Etat. Les procédures urbanistiques, financières et foncières furent profondément modifiées au cours de la douzaine d'années 1953-65. A ce propos, citons pêle-mêle et sans être exhaustif: la mobilisation des fonds de la Caisse des Dépôts et Consignations au travers d'une Caisse spéciale (la C.D.C. utilise les fonds des Caisses d'Epargne), les Z.U.P. (zones à urbaniser en priorité), le Rénovation Urbaine, les Z.A.D. (zones d'aménagement différé), les LOGECOS, les P.S.I. (prêts spéciaux immédiats du Crédit Foncier ou C.F.F.), la contribution patronale dite "1%" (qui redonna vigueur à des sociétés d'HLM, dans le cadre de groupes contrôlés par des C.I.L.: Comités Interprofessionnels de Logement chargés de sa collecte), l'extension de compétence des Offices HLM les plus importants, la prépondérance des représentants de l'Etat dans les conseils d'administratrion de ces Offices à partir de 1963, le démembrement des Coopératives d'HLM polyfonctionnelles, la diversifications des catégories de logements aidés (ouvertures vers les catégories défavorisées ainsi que vers les catégories moyennes) et, enfin, le statut de la copropriété déjà évoqué... Sur le plan technique, les moyens et les structures furent bouleversés. L'industrie de bâtiment est née alors puis s'est rapidement concentrée tandis que les métiers de la maîtrise d'oeuvre (architecture surtout) se dénaturaient. Ce fut l'ère des plans standards, de la préfabrication, de l'urbanisme des "chemins de grues" (barres et tours) et de ...l'uniformité! Avec un demi-siècle de retard, un certain fonctionnalisme -faisant parfois référence à Le Corbusier!- s'imposait sous forme abâtardie. Ainsi se trouvaient réunis tous les ingrédients de la recette des "grands ensembles"(1). Cette période baignée dans la croissance euphorique des "trente glorieuses" a pris fin alors que la Loi d'Orientation Foncière (LOF) était en gestation, que se préparaient une crise socio-politique (1968...) et la crise "oléo-économique" de 1973... appelée à se prolonger! 2-2 Une politique urbaine exemplaire et ambitieuse à Rennes Retour au PLAN A la fin de la seconde Guerre Mondiale, Rennes était une ville de 100.000 habitants dont 25% des immeubles étaient endommagés ou détruits (1b). Elle comptait de nombreux "camps" et cités provisoires pour les "réfugiés". De son passé plus ancien, elle héritait de deux quartiers populaires vétustes (d'anciens faubourgs). Quant à son environnement, il était resté largement rural (2/3 de population rurale dans le département). Une impulsion décisive au développement rennais fut donné par l'équipe municipale centriste et socialiste élue en 1953. Ce fut une phase de pouvoir local fort et dirigiste. Une Cité d'Urgence, réalisée dans l'esprit de "l"appel de l'abbé Pierre", fut l'amorce d'un premier grand ensemble de 1.000 logements dans le quartier de Cleunay. Parallèlement se préparait (acquisitions foncières) le grand ensemble de Maurepas qui groupera quelques 4.000 logements au début des années 60. Au même moment, des études étaient lancées en vue de la rénovation (au sens de l'époque = "bulldozer") du quartier de la rue de Brest ("Bourg l"Evêque"). Celle-ci fut engagée à la fin des années 50 ainsi que la rénovation du quartier du Colombier. En 1958 était adopté le Plan d'Urbanisme qui a donné, pour l'essentiel, la physionomie actuelle de la ville... La municipalité réduite à sa composante centriste depuis 1959, sous la conduite d'Henri FREVILLE, poursuivit les opérations antérieures et lança les Z.U.P. de Villejean et du Blosne (ou ZUP Sud). Alors qu'à la fin des années 60, la première était largement avancée (5.500 logements), la seconde démarrait. Quant aux rénovations urbaines, la municipalité ambitionnait qu'elles contribuent à donner l'image d'une métropole régionale dynamique (même si l'Etat ne lui avait pas accordé ce rang, en privilégiant NANTES, la "soeur rivale" d'une Bretagne bicéphale démembrée...). La forte volonté municipale pour le développement rapide de la ville s'appuyait sur les intervenants classiques : institutionnels tels les organismes d'H.L.M. ainsi que les plus récentes SEM (Sociétés d'Économie Mixte d'aménagement) privés, les promoteurs qui se développent et s'organisent (regroupements) et sur d'autres types intervenants, issus de l'urgence, l'urgence de construire faisant suite à l'urgence de reconstruire (2): associations ("ADP" ou "Notre foyer") ainsi que sur des coopératives non HLM ce qui est tout à fait original mais qui n'irait pas de soi dans le contexte des années 70 qui a vu se renforcer les législations de divers ordres et le pouvoir financier (banques)... Pendant ce temps, on observait la diminution de la place prise par le logement social dans les grandes opérations d'urbanisme. S'il représentait la quasi-totalité (encore peu d'accession "sociale") dans les deux premières opérations, il tombait à moins de 50% dans les deux ZUP et n'avait même qu'une place symbolique dans les phases initiales des rénovations urbaines... Globalement, sur près de 40.000 logements construits de 1947 à la fin des années 60, on compte 35% de logements locatifs sociaux. Le rythme annuel de construction totale était en moyenne de 1.600 alors qu'il a dépassé 2.500 au cours des années 60. La croissance démographique de la Ville a donc été fulgurante puisque la population est passée de 152.000 habitants en 1962 à 182.000 en 1968, cette croissance résultant d'un solde migratoire très favorable s'alimentait à partir d'un fort exode démographique régional. L'urbanisation rennaise allait de pair avec un développement économique largement basé sur des décentralisations dans l'industrie (Citroën dès 1951 puis, surtout, 1960) et le tertiaire (administrations, centres de recherche, écoles supérieures). III - LA QUALITE DE LA VIE fait-elle oublier la crise (1967-81)? Retour au PLAN Les mythes de la croissance illimitée et sans partage avec le reste du monde et de la société de consommation se sont trouvés mis à mal par la conjonction d'une crise de société et d'une "crise" économique mondiale ("la mondialisation"). Face à cela, le pouvoir néo-libéral à la tête de l'Etat tente de valoriser la qualité de la vie. 3-1 Des remises en cause au niveau national Les bouleversements rapides sociaux et économiques, tant internes à la France qu'à une échelle planétaire -qui s'imposait de plus en plus- ainsi qu'une lassitude à l'égard de dirigeants historiques rappelant des temps révolus ne pouvaient que susciter une réaction. Ce fut d'abord la révolte de la jeunesse puis, pour finir, par le glissement des politiques vers un mode libéral... 3-1-1 La crise du système La nombreuse jeunesse d'après guerre (le "baby boom"), qui n'avait pas un statut moderne dans une société déstabilisée a provoqué la crise de 1968 au niveau des pays développés et de la France, tout particulièrement. Crise finalement et rapidement engloutie sous le flot des corporatismes et qui a surtout donné essor à la libération des moeurs et à un certain esprit contestataires (dit "soixante huitard"). Dans le domaine de l'habitat, il en résulte une précarité des familles, une diminution de leur nombre et de leur taille, une instabilité résidentielle des individus, un développement de communautés et d'associations et des luttes urbaines. La crise économique, sans doute inévitable, a débuté par la crise pétrolière de 1973 lorsque des pays producteurs (Moyen Orient) ont utilisé le pétrole comme arme politico-économique. La déstabilisation de l'ensemble du système économique s'est alors rapidement manifestée et propagée (crise monétaire, chômage...) et est vite apparue comme durable (le mirage du "bout du tunnel", annoncé en 1975, s'est vite évanoui!). 3-1-2 La confiance au privé pour faire un habitat de qualité Le dirigisme (planificateur) et le centralisme ont dû être remis en cause ou amendés. Des réformes en témoignent comme le développement de l'aménagement contractuel et l'élaboration de projets de décentralisation (rapports Guichard et Peyrefitte en 1976). Mais c'est la politique urbaine qui a été plus particulièrement affectée par un grand nombre de mesures allant généralement à l'encontre d'une urbanisation par grands ensembles d'habitat collectif et encourageant plutôt le développement pavillonnaire péri-urbain (renouant avec les traditions du patronat socio-libéral du XIXe s.). Le texte capital qu'est la loi d'orientation foncière de 1967 (inspirée largement par E. Pisani), aussitôt son adoption, a vu sa portée largement restreinte: si les schémas directeurs et les Plans d'Occupation des Sols (POS) en découlent bien, la procédure des zones d'aménagement concerté (ZAC) a profité aux aménageurs privés tandis que la taxe d'urbanisation (outil anti-spéculatif) a été enterrée à la sauvette! Quant à la rénovation urbaine, impopulaire, coûteuse et engendrant des grands ensembles centraux, elle a cédé la place à une moins ambitieuses "résorption de l'habitat insalubre" (1971). Cet esprit néo-libéral s'étendit fortement avec le passage d'A. Chalandon au Ministère de l'Equipement (1968-72): le permis de construire devint l'exception, les ZAC purent déroger aux POS, la constructibilité des zones naturelles et la densifications furent admises tandis que les normes de construction se trouvaient réduites. Par ailleurs, l'aide au logement -dont il sera question un peu plus loin- fut dirigée vers les catégories défavorisées, en plein accroissement. En revanche, la promotion immobilière privée obtenant la reconnaissance au travers d'un statut tandis que les organismes d'HLM les plus sociaux se voyaient mis à l'écart (cas des coopératives) ou poussés vers le secteur commercial (les Offices). En sorte de contrepartie, l'allocation- logement "à caractère social" bénéficia à plus de un million de ménages supplémentaires. Les grands ensembles furent explicitement condamnés en 1971, sentence reprise en 1973 et 1977, cependant que l'on tentait de développer des formules d'industrialisation de la construction pour un marché parcellisé ("modèles, "concours de la maison individuelle", de marchés-cadres, "labellisation" de composants et systèmes constructifs...). On a pu noter au milieu des années 70 le retour à une certaine rigueur en matière de réglementation de l'urbanisme et de la construction. La crise de l'énergie amena l'adoption de normes destinées à réduire la consommation (isolation, régulation, comptage) car le logement absorbait le quart (soit 40 millions de TEP - tonnes d'équivalent pétrole) des besoins énergétiques totaux de la France, elle amena également l'adoption de l'option électro-nucléaire. Dans le cadre du développement urbain, l'action foncière retrouva un regain de vigueur (extension du droit de préemption). La fin des années 70 témoigne d'hésitations sinon de contradictions. Les grands ensembles restent à l'index tandis que le gouvernement (rapport Mayoux en 1978) cherchait des moyens pour s'opposer au laxisme conduisant à une "rurbanisation" générale (la France ne comptait que 8,4% d'actifs agricoles mais 27% de population rurale). La part de la maison individuelle était passée de 25% de la construction en 1965 à plus des 2/3 une douzaine d'années plus tard! Enfin, en 1977, une loi essentielle donna la priorité à l'aide à la personne en matière de logement, (APL), avec une réduction des aides à la pierre (au travers des Prêts Locatifs Aidés ou PLA). C'est une loi de redistribution sociale aux "oubliés de la croissance", généreuse et restée dans la logique des "Trente glorieuse". A l'aube de décentralisations, on voit aussi et paradoxalement l'Etat recentraliser son action, budgétiser le financement du logement social... pour mieux le contrôler! Ceci s'est traduit aussi par une marginalisation accrue des organismes d'HLM. Les Offices étant particulièrement visés, c'est sans doute dans l'optique d'un désengagement de l'Etat que la représentation des élus locaux (2b) et des usagers fut renforcée (en 1978). Quelques 1.100 organismes d'HLM (dont 300 sociétés et 300 offices) inscrivaient alors à leur actif le logement de 4 millions de ménages (les 2/3 en locatif social) avec près du quart du parc immobilier français. Mais une large part des 18 millions de personnes défavorisées (sans compter la jeunesse) restait à l'écart du logement social. En outre, 40% du parc immobilier (privé surtout) était inconfortable et 1/4 était surpeuplé! Pourtant le logement n'a plus été une priorité. Après l'apogée de la construction au début des années 70, avec plus de 500.000 par an dont 120.000 logements locatifs sociaux, une décennie plus tard, on assistait à l'effondrement avec moins de 400.000 par an dont 50.000 logements locatifs sociaux. 3-2 Virage d'une politique et changement politique à Rennes (1967-81) Retour au PLAN L'équipe municipale qui présidait aux destinées de Rennes depuis près de 20 ans (bien qu'encore marquée par le sens du social et de l'ouverture européenne) allait être affectée au cours des années 65-75 par un glissement politique vers la droite néo-libérale et allait marquer son inquiétude face au risque de basculement de sa base électorale vers la gauche comme cela avait affecté de grandes villes dès 1965, risque déjà perceptible au niveau des grands ensembles rennais. Dans le même temps éclatait l'engouement des citadins pour l'accession à la propriété pavillonnaire péri-urbaine (cf.§ précédent). Jusqu'à son échec électoral en 1977, on devine les ambiguités de la politique urbaine de cette municipalité aux abois. 3-2-1 Déplacer l'urbanisation, une attitude irrésolue (1967-77) En 1967, le maire de Rennes tenta de planifier l'urbanisation à l'échelon multicommunal. Finalement l'idée de communauté urbaine étant rejetée, il fallut donc se contenter d'un District urbain assez restreint (27 communes à l'origine) (3) et qui, dans le domaine qui nous intéresse, n'atteignit la phase opérationnelle qu'en 1973 avec la publication d'un Schéma Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme (SDAU) prévoyant simultanément l'achèvement de l'urbanisation rennaise et un développement péri-urbain sur deux pôles prolongeant l'agglomération (Cesson et Bruz) sous forme d'un urbanisme assez dense. Rapidement, on a vu que ces options ne se réalisèrent aucunement, ni quantitativement ni qualitativement, ni au rythme prévu. La ville n'a même pas atteint les 200.000 habitants en 1975, (4), les opérations d'urbanisme traînant en longueur. La lenteur caractérise la réalisation des deux zones de rénovation (4.800 logements) ainsi que de la plus grande ZUP (le Blosne: 12.500 logements) et d'une nouvelle ZAC (Patton: 2.500 logements). Des projets d'extension urbaine furent différés. Par contre, une résorption d'habitat insalubre (rue St Malo: 500 logements) était rondement menée (avec l'aide de l'Etat)! On peut aussi observer la continuation du désengagement municipal dans la construction locative sociale: dans les quartiers périphériques sa part tombe au dessous de 50% et même de 40% et en rénovation urbaine, elle reste inférieure à 10%. Par contre, le mythe et la mode du brassage social s'est répandu et on l'intègre non seulement dans la composition urbaine (le plan-masse) comme on savait le faire à Rennes depuis plus de 20 ans mais jusque dans "l'objet architectural" en juxtaposant les catégories de financement sous un même toit. Enfin, dans une ville comptant 69% de logements collectifs, la part de la maison individuelle dans les nouveaux quartiers périphériques est passée de quelques pour cent à 30%! Dans le secteur péri-urbain en pleine expansion, ni les élus ni les candidats constructeurs n'ont acceptés une urbanisation orientée et dense d'autant que le pouvoir d'achat et l'énergie encore bon marché autorisaient une certaine dilution urbaine. La croissance s'est donc manifestée en dehors de l'axe de développement préférentiel fixé par le SDAU mais, surtout, elle a débordé bien au-delà du District dans les 62 communes formant "couronnes". Les Rennais sont venus alimenter la plus grande partie de ce flux. L'épiphénomène de ce "redéversement", ce sont d'importantes migrations pendulaires... Dans ces conditions, la part rennaise dans la construction au niveau de son bassin d'habitat est tombée au cours de la décennie de 68% à 50%. Les livraisons annuelles à Rennes ont été en moyenne de 1.900 logements neufs mais ont varié entre 3.000, au début de la période, à moins de 500, en fin de période! 3-2-2 La difficulté à changer de cap (1977-81) L'échéance de 1977, produisit un "clivage" politique entre les instances de la métropole rennaise et son arrière pays rural, toujours dominé par le centre droit (avec P. Méhaignerie). Les nouveaux élus rennais de gauche, sous la conduite d'Edmond HERVE (et s'appuyant sur M. Phlipponneau en matière d'urbanisme), n'ont pu qu'infléchir certaines actions comme en dédensifiant le POS ou en étendant le périmètre de la zone d'intervention foncière (ZIF). Concernant, l'urbanisme opérationnel, la nouvelle équipe a assumé l'achèvement des opérations les plus avancées et seulement infléchi les autres. Les réorientations les plus notables portent sur une dédensification de la rénovation du Colombier et sur une augmentation de la part de la construction locative sociale notamment dans les zones de rénovation. L'optique d'un brassage social poussé a été maintenue dans les zones de rénovation tandis que celle de la diversité architecturale, avec place aux pavillons, était conservée dans les extensions périphériques. Des opérations nouvelles ont été engagées. Dans les espaces périphériques de la ville proprement dite, 250 ha étaient destinés à recevoir 2.800 logements (une "mini" ZAC et 3 ZAC comptant de 950 à 1.500 logements chacune). De nouvelles actions de rénovation urbaine furent lancées avec l'objectif de construire environ 550 logements en secteur central. Parallèlement à la construction neuve, la réhabilitation du parc central fut menée sous forme de deux opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH): 550 logements directement concernés dont 110 en acquisition-amélioration par les organismes d'HLM (Office Municipal pour l'essentiel) tandis que la construction de 140 logements locatifs sociaux y était prévue. Enfin, l'ère de la réhabilitation des grands ensembles s'ouvrait et débutait assez logiquement par le plus ancien, Cleunay. Ce fut l'un des chevaux de bataille de la campagne électorale de 1977 et il constituait donc l'un des premiers gestes significatifs de la nouvelle municipalité. Quelques 800 logements ont été concernés par une difficile opération "Habitat et Vie Sociale" (HVS). La nouvelle aide à la personne (APL), instituée en 1977, rendait l'opération compatible avec les modestes ressources de la population. Cette opération a aussi été l'occasion de mettre en application la concertation avec les habitants prônée par les nouveaux élus. Le rééquilibrage de ce quartier passait aussi par l'intégration d'une ZAC (précitée). 3-3 Un bilan considérable pour l'habitat social dans le bassin d'habitat de Rennes Retour au PLAN Les organismes d'HLM locaux ont eu des évolutions diverses en une quinzaine d'années (1965-81). La Coopérative Régionale d'HLM a été démembrée en 1969 (en application de la loi de 1965) et son secteur locatif est passé à une nouvelle société d'HLM ("Aiguillon Construction") tandis qu'en 1971, la Coopérative "résiduelle" cessait d'être opératrice en tant que promoteur (loi de 1971) et se contentait de gérer l'existant (5). Le Crédit Immobilier a achevé sa concentration avant de connaître de graves difficultés... Le groupe C.I.L. (devenu par la suite "Espacil Habitat") a poursuivi sa diversification, renforcé sa filiale HLM et tenté d'étendre son emprise en direction des... sociétés précédentes! Quant aux deux Offices, ils ont obtenu une extension de compétence et l'Office Départemental d'Ille-&-Vilaine aspirait à la fin des années 70 à obtenir le statut industriel et commercial d'OPAC (5b). 3-3-1 La contribution des organismes d'HLM rennais au logement des défavorisés C'est surtout le parc directement construit par ces organismes et en particulier leur parc locatif qui mérite de retenir l'attention. A l'aube des années 80, l'oeuvre de l'habitat locatif social apparaissait considérable à Rennes avec 1/4 du parc de logements ordinaires de la ville (ou même 44% de son parc locatif) contre moins de 5% dans les communes périphériques. Cette oeuvre, c'est encore 1 logement pour 10 habitants à Rennes (6), 1 pour 500 dans le reste du District et 1 pour 100 dans les "couronnes". Le parc total de logements locatifs sociaux du district était voisin de 20.000 au début des années 1980 mais plus de 90% se trouvait concentré à Rennes tandis que le reste se dispersait dans 29 communes péri- urbaines (sur les 88 du bassin d'habitat)! Dans son immense majorité (à 95%), il était constitué de logements en immeubles collectifs (contre 75% dans les communes péri-urbaines). A Rennes, le parc était situé aux 3/4 dans cinq grands ensembles comprenant 80% d'HLM tandis que le reste se répartissait, à parts égales, entre les catégories "inférieures" (P.S.R., P.L.R.) et "supérieures" (I.L.M. et I.L.N.). Enfin, à Rennes toujours, l'Office de la ville possédait 42% du parc locatif social et les trois autres organismes se partageaient le reste à quasi-égalité (20%) (7). Ce parc était formé de logements moyens ainsi, à Rennes, avec 3,1 pièces principales par logement et 1/3 de types III. A ce parc banal (dit "ordinaire"), il faudrait ajouter 4.000 "logements" en hébergement collectif spécifique (en particulier des chambres dans "foyers") répartis dans 11 communes du District dont 3.500 à Rennes. La demande de logements ordinaires est gérée de façon centralisée par la ville de Rennes (sauf pour les "réservataires", notamment au titre de la contribution du "1%", ou de fonctionnaires) depuis 1963 -à noter que la plupart des communes du département d'Ille-&-Vilaine ont calqué son exemple. Au début des années 80, la moitié des demandeurs étaient motivés par un désir de rapprochement de la ville, venant donc de l'extérieur (malheureusement les outils d'analyse font défaut pour une étude fine des flux) ou de décohabitation tandis que la médiocrité voire l'insalubrité de l'habitat était le motif essentiel une quinzaine d'années plus tôt (1965). Chaque année près de 3.000 logements étaient attribués à Rennes alors que 1.500 à 2.000 demandes restaient en instance. Dans le reste du District, on comptait 1.400 demandes dans 20 communes concernées. Plus de la moitié des demandeurs rennais étaient candidats à des logements de moins de 3 pièces alors que l'offre n'en comportait que le tiers! C'était comme nous allons le voir plus loin en analysant la population en place, une population de plus en plus "atomisée" (plus de 50% de personnes isolées), de plus en plus jeune (décohabitation: 60% de moins de 30 ans) et surtout de plus en plus modeste puisque 36% des demandeurs avaient des ressources mensuelles inférieures à 3.600F en 1979. Si l'on s'intéresse non plus au stock des demandeurs mais au flux constitué par les entrants en HLM, on ne trouvait plus que 27% d'isolés et moins de 20% de "bas revenus". Quelles étaient les caractéristiques de la population logée? La moitié des locataires étaient des ménages sans enfant ou des personnes isolées, près de la moitié étaient des employés (30% seulement dans les HLM péri-urbaines) contre 13% dans l'ensemble de la population rennaise. Enfin, on comptait 3 à 5% d'immigrés. La structure des revenus des ménages logés en HLM était décroissante à partir de Rennes. Quant à la durée de séjour, elle augmentait avec l'âge du parc ("sédimentation / stratification", autrement dit "vieillissement sur place"). En 1979, cette durée était de 6 ans pour un parc âgé de 17 ans alors qu'elle n'était que de 3 ans en secteur péri-urbain pour un parc d'un peu plus de 4 ans. Donc bien des défavorisés restaient à l'écart du parc social. Si l'on considère la population impécunieuse, elle représentait alors 10% de la population rennaise et 5% de celle du reste de District. Il s'avérait que moins de 40% de cette population avait accès à un logement HLM à Rennes, cette proportion tombant a 10% dans le reste du District! Ainsi, seulement 20% des logements sociaux rennais se trouvaient occupés par des ménages à faibles ressources, la proportion tombant à 10% dans le District (8). quant à l'hébergement collectif, construit par les organismes d'HLM mais géré par des structures spécifiques, il touchait 8% des pauvres, lesquels occupaient 20% de leur capacité d'accueil. Les loyers sociaux rennais s'établissaient à 75% de la moyenne nationale (9). Ils avaient triplé entre 1964 et 1979, sans atteindre le niveau d'inflation du coût de la vie ou celui du coût de la construction. Bien sûr, compte tenu de la crise de l'énergie, les charges locatives dans les immeubles collectifs avaient augmenté très fortement en passant de 15% de la dépense de loyer à plus de 50% (le coût du chauffage septuplant et celui du fuel décuplant!). Dans ces conditions et bien qu'à la fin des années 70, 27% des locataires HLM rennais et 40% des locataires dans le reste du District bénéficiaient de l'allocation-logement et malgré l'existence d'une Commission Dettes de Loyer depuis 1973, on constatait qu'environ 5% des locataires avaient un impayé supérieur à 3 mois... 3-3-2 Un habitat social de plus en plus insatisfaisant Retour au PLAN Environ un locataire sur six (17%) quittait son logement chaque année et il y eut doublement au cours de la période 1965-80 (10) ! A Rennes, la mobilité décroissait de façon inversement proportionnelle à la taille du logement. Elle était plus forte dans les catégories "supérieures" de financement et dans les immeubles "en hauteur". La durée de séjour des partants était d'à peine 5 années. A peine la moitié des Rennais se réinstallaient dans la ville alors que 28% s'en allaient vers le secteur péri-urbain. Environ 40% des partis optaient pour l'accession à la propriété tandis que 16% se réinstallaient dans le parc locatif du même organisme d'HLM. La majorité des logements "libérés" nécessitaient des travaux de remise en état (1.100-1.500F) dont les 2/3 incombaient à l'organisme gestionnaire. Le parc offert à la relocation s'avérait peu adapté à la demande (en termes de localisation, de taille et de qualité) dans un marché qui s'était détendu car 1% des logements étaient inoccupés à Rennes dont 0,2% depuis 3 mois ou plus. Ce problème touchait surtout les logements familiaux (T4 et T5) avec 3 à 5% d'inoccupés! D'une manière générale, la remise en location nécessitait près de deux propositions. Un nouveau parc (PLA ou Prêt Locatif Aidé), encore bien marginal, faisait son apparition au début des années 80, en application de la loi de 1977 modifiant profondément les aides de l'Etat en faveur du logement. Une analyse limitée concernant quelques opérations rennaises, montrait toujours la prépondérance des employés tandis que les classes "aisées" profitaient bien des opportunités offertes par les nouvelles implantations en tissu urbain central (18% dans ces opérations contre 14% dans l'ensemble de la population rennaise et 4% dans l'ensemble du parc HLM rennais!). Le plus souvent, il s'agissait de T3 ce qui, pour beaucoup de locataires, correspondait à une amélioration de taille de leur logement. Les couples y étaient majoritaires mais on comptait 3/4 de couples sans enfants ou d'isolés. La nouvelle aide à la personne (l'APL ou aide personnalisée au logement) couvrait en moyenne la moitié du loyer brut (hors charges). Des inactifs, des personnes seules et des titulaires de faibles revenus (moins de 3.500F par mois) n'avaient souvent aucune dépense au titre du simple loyer! Par contre, des couples sans enfants ou des familles "aisées" (plus de 6.000F) gardaient à leur charge les 2/3 ou plus du loyer, ce qui correspondait à un taux d'effort de l'ordre de 10%. Petit à petit, le parc HLM "ancien" allait s'intégrer au nouveau mécanisme à l'occasion de conventionnements, en particulier lors de réhabilitations (11). La construction en accession à la propriété par les organismes d'HLM représentait en 1980 un peu plus de 5.000 logements dans le Bassin d'habitat de Rennes, 70% se situant à Rennes. Ces réalisations avaient été l'oeuvre de l'ancienne coopérative ("la Ruche") puis de sa "fille" (elle même coopérative) pour les 2/3! Le relais avait été pris au cours des années 70 par les deux Sociétés d'HLM, par le Crédit Immobilier et par l'Office Départemental. Pour eux, il s'agissait d'un moyen de maintenir leur activité globale en se diversifiant en direction d'une nouvelle clientèle. IV - ALTERNANCE ET ALTERNATIVE: "Changer la vie, changer la ville" Retour au PLAN La ville de Rennes, après d'autres, avait anticipé de quelques années le changement politique majeur survenu en France, en 1981. Même s'il était encore tôt pour en mesurer l'incidence, des perspectives nouvelles se dessinaient, tant au plan local qu'au plan national. 4-1 L'urbanisation rennaise: construire la ville à la campagne Rennes n'ayant plus de réserves de croissance sur son propre territoire alors même que le précédent Schéma Directeur était impraticable, il convenait de définir une nouvelle politique d'urbanisation. Cela se traduisit au travers d'un nouveau projet de SDAU, plus modeste et s'opposant à la double ségrégation socio-spatiale du précédent, tant pour la ville que pour les secteur péri-urbains, plan précédent qui tendait à rejeter les défavorisés vers la périphérie. La nouvelle option se traduisait par un développement sous forme d'une banlieue aérée, de telle sorte que la croissance fût cantonnée (mais comment?) au District. Pour que ce projet se réalisât, il aurait fallu que les communes s'y conforment en acceptant notamment de densifier les opérations et en augmentant la part du logement locatif social(12). En 1981, la mise en place d'un service péri-urbain de transports en commun restait une mesure limitée mais allant bien dans le sens du projet. Le succès de ce projet dépendait surtout d'une évolution des mentalités que seuls un urbanisme volontaire et maîtrisé ainsi qu'une architecture "rénovée" (de qualité) pouvaient induire. Mais les comportements conduisant à une folle et incohérente course à l'accession à la propriété pavillonnaire péri-urbaine sont bien ancrés, tant chez les politiques que chez les citoyens! C'est ce que révélaient les études générales déjà menées sur ce thème, tant au plan national qu'au plan local. C'est ce que confirmaient les études menées spécifiquement, dans le cadre de cette recherche, auprès des locataires ayant quitté les logements de l'Office Départemental d'HLM ainsi qu'auprès de jeunes scolaires (1er cycle secondaire) de la région. De ces études spécifiques se dégageaient quelques idées essentielles. La mobilité résidentielle des ex-locataires était surtout le fait de couples jeunes appartenant aux catégories moyennes (70% d'employés et de cadres moyens-professions intermédiaires). Pour 10% d'ex-locataires issus du secteur péri- urbain, on retrouvait 1/3 d'installations dans ce secteur: le redéversement rennais! Alors que 70% des locataires quittaient un grand ensemble, ils intégraient un lotissement ou un hameau dans la proportion de 41%. Analysé autrement, il apparaissait que 50% habitaient par la suite un pavillon et que 51% étaient des accédants à la propriété (dont les 2/3 en maison individuelle). Qu'est-ce qui motivait réellement les accédants? Les stéréotypes "classiques", entretenus par la publicité immobilière (liberté, valeur patrimoniale, loyer="argent perdu"...). La majorité des ménages passait d'un type 3 à un type 4. La plupart des anciens locataires exprimaient des critiques sur leur habitat HLM antérieur, tout particulièrement en ce qui concerne l'insonorisation et l'adaptation de la taille à l'évolution des besoins familiaux. Mais pour ceux qui avaient quitté tout en conservant un statut de locataire, la motivation principale de leur déménagement était d'ordre professionnel. Chez les jeunes, les attitudes étaient variables en fonction de leurs origines géographiques et sociales. En secteur rural, ils se montraient attachés à l'habitat pavillonnaire isolé (appelé aussi "diffus") mais le sous-équipement communal qu'ils connaissaient bien les faisait aspirer à une localisation péri-urbaine. Par contre, ceux issus des zones urbaine et péri-urbaine se révélaient plus modérément portés vers la maison individuelle (70 à 80%), la construction diffuse ne recueillait que 20 à 30% des options tandis que 20% aspiraient à la maison individuelle située en ville. D'une manière générale, il était constaté un rejet de la ville et de l'habitat collectif et une aspiration contradictoire pour la nature associée à un bon niveau d'équipement! 4-2 Réformer la réglementation ou les mentalités? Retour au PLAN Bien des réformes engagées ou à engager par le gouvernement socialiste au début des années 80 visaient l'habitat mais supposaient que tous les acteurs aillent au-delà afin de réconcilier l'homme avec l'habitat et avec la ville. Pour se faire, il fallait passer du constat de l'inadaptation à la ville à celui de l'inadaptation de la ville. 4-2-1 Un constat de carence Comme les enquêtes particulières évoquées ci-dessus l'indiquaient, les grandes enquêtes nationales de la fin des années 70 montraient le rejet d'un certain type d'habitat collectif, en particulier "HLM". Les habitants concrétisaient leur aspiration à accéder à la propriété pavillonnaire tout en dénonçant la médiocrité de leur habitat du moment (standing, entretien, insonorisation). La réforme de l'aide au logement de 1977, initiée par la précédente majorité, pouvait-elle résoudre tous les problèmes? La mise en oeuvre du conventionnement du parc ancien apparaissait laborieuse à la fin des années 70, par manque de moyens financiers et par crainte (politique) de déstabilisation sociale. La construction sociale neuve était également en déclin. Quant à l'accession sociale à la propriété, elle se trouvait réservée aux seuls titulaires de revenus moyens et possesseurs d'une petite fortune (patrimoine familial), constituant l'apport "personnel" requis des candidats. Enfin, l'aide à la personne, si elle améliorait certaines situations semblait aussi manquer de souplesse... 4-2-2 Décentraliser... pour aller vers une autogestion de l'habitat Les précédentes critiques appelaient des réponses quantitatives mais exigeaient plus encore que soient satisfaites les aspirations qualitatives. Il était proposé d'aller au-delà de mesures importantes comme le renforcement des droits des locataires (Loi de 1982, inspirée par R. Quilliot) ou de retouches au système d'aides au logement (revalorisation de l'APL). Mais plus encore, c'est du côté de la décentralisation polico- administrative qui était bien engagée (avec G. Deferre), au profit des collectivités locales que des grands espoirs semblaient devoir être placés. Ces collectivités accéderaient-elles à une maîtrise du financement public de la construction? En tout cas, il semblait envisageable qu'elles puissent utiliser pleinement des facultés accrues d'intervention sur l'espace urbain (droit de préemption généralisé, taxation foncière?) pour assurer aux plus défavorisés l'accessibilité aux valeurs d'usage, à l'urbanité, en dépassant le mythe du brassage social. Un revers de cette décentralisation était à craindre: le risque du clientélisme et de voir les collectivités se transformer en autant de "principautés"... N'était-il pas possible de favoriser l'émergence de conception nouvelles et diversifiées en s'appuyant sur un "génie urbain" enfin soucieux d'habitants devenus décideurs ou, du moins, co-décideurs (au travers d'ateliers publics et d'ateliers populaires, rénovation de la formule coopérative...)? Mais la pleine réussite d'un nouvel habitat n'exigeait-elle pas qu'il soit appropriable, c'est- à-dire non seulement personnalisable dans son esthétique mais encore qu'il soit évolutif en fonction des besoins tout en offrant une plus grande qualité, surtout en direction des défavorisés? La convivalité facilitée par l'existence de quelques équipements communautaires et par la participation à la gestion (charges locatives, attributions "cooptatives") était envisagée pour favoriser l'intégration sociale. Quant à l'intégration physique de l'habitat dans l'environnement, on voit s'y investir l'écologie. Il semblait qu'il fallait dépasser la simple préoccupation esthétique pour une approche globale tenant compte de la localisation des activités (lieux de travail, de loisirs...) et des moyens de transport mais aussi des données naturelles, de façon à réduire le coût global de l'habitat (somme de l'investissement, du fonctionnement et de l'entretien). Le souci de la qualité environnementale et du développement durable apparaissait déjà... A ce titre, la prise en compte des facteurs bio-climatiques semblait devoir s'imposer dans une période où l'énergie était coûteuse et précieuse (raréfaction de la ressource) alors que les options centralisatrices de l'électro-nucléaires se trouvaient confirmées par le nouveau pouvoir. Une préoccupation écologique encore timide commençait à se manifester également, de manière marginale, au travers de l'utilisation de matériaux bruts (par exemple la terre avec le pisé ou le torchis), notamment dans le cadre de chantiers d'auto-construction... Bref, ne s'agit-il pas bien là des idées récurrentes de "soixante huitard"...Voix pour une certaine auto-gestion de l'habitat? Voies utopiques formant autant d'impasses? Plus raisonnablement, chemins d'une "transition permanente"(13). CONCLUSION(s) ? Retour au PLAN Le passé rennais jusqu'en 1945 ne représente qu'un exemple possible, "un cas" parmi d'autres, de développement d'une ville provinciale. En revanche, lorsque l'on parle de l'urbanisation rennaise depuis 1945, il est évident qu'il faut attacher au mot EXEMPLE le sens d'EXEMPLARITE. C'est un trait permanent que l'on retrouve au-delà des changements politiques... On le retrouve partout et de toutes les manières : maîtrise foncière, composition urbanistique, planification, dosage-brassage social, volontarisme dans l'accueil d'activités, gestion de la demande locative, implications financières diverses... seule l'inter-communalité n'a pas connu un succès aussi spectaculaire (tout du moins jusqu"aux années 1990-2000)(14). Cette EXEMPLARITE fait de Rennes un véritable LABORATOIRE URBAIN, grandeur nature, susceptible d'intéresser au-delà de nos frontières, d'autres villes d'Europe... Au début des années 1980, après trois décennies de grand développement, on s'accordait à mettre en exergue le modèle rennais et il était alors bien certain qu'il servirait encore de référence pendant longtemps! --------------------------------------------------------------------------------- (1) Appelés depuis "banlieues" ou "cités", termes devenus péjoratifs. RETOUR au texte (1b) Une coopérative fut créée au profit de sinistrés, "la Rennaise de Reconstruction" devenue (en 1954) "Coopérative de Reconstruction d'Ille-&-Vilaine" puis (en 1959) "Société Coopérative de Construction d'I-&-V". RETOUR au texte (2) Les associations ont périclité ensuite tandis que les coopératives non HLM ont pour raison sociale "Coop Habitat Bretagne" et "Coop de Construction" (cette dernière dénomination succède en 1989 à "Société Coopérative de Construction d'Ille-&- Vilaine"), après divers avatars. RETOUR au texte (2b) Le revirement politique de 1981 et la décentralisation qui en a résulté ne pouvaient être envisagés déjà! RETOUR au texte (3) 30 ans après, le district regroupe 33 communes dont 2 ont fusionnés dans l'intervalle. RETOUR au texte (4) En 1982, la ville de Rennes stagnait encore à près de 200000 habitants malgré les actions volontaristes de développement RETOUR au texte (5) Cette coopérative ("l'Habitation Familiale") a repris cette activité depuis... RETOUR au texte (5b) En 1987, l'Office Départemental est devenu l'OPAC 35. RETOUR au texte (6) En 1997, la ville de Rennes comptait 24200 logements HLM soit un ratio de 1,2 pour 100 hab. RETOUR au texte (7) En 1995, l'Office de la ville atteint 44% (9500 log.) et chacun des 3 autres organisme 18-19%. RETOUR au texte (8) En 1997, des informations parcellaires révéleraient que la population logée en HLM dans le District serait constituée à près de 50% de "démunis" (moins de 60% des plafonds d'accès) tandis que celle des nouveaux locataires en comporterait environ 60% (un peu plus hors Rennes) ?... RETOUR au texte (9) En 1997, il apparaissait que les loyers rennais avaient rattrapé les loyers nationaux (165F du m2 SC contre 167). RETOUR au texte (10) Au cours de années 90, le taux de rotation rennais a baissé, s'établissant à 12%. En ce qui concerne l'accession, la proportion de départ a été divisée par 2 entre les années 70 et les années 90 ("refroidissement" dû à la crise, et refroidissement aussi à l'origine d'une baisse des logements inoccupés)! RETOUR au texte (11) À la fin des années 90, des informations parcellaires indiqueraient que le taux de couverture serait de l'ordre de 40% tandis que le taux d'effort serait passé à 12%. RETOUR au texte (12) Au cours des années 80-90, l'urbanisme rennais et dictrical a évolué par rapport à ces anticipations. Les responsabilités de l'urbanisme ont changé de mains, les "plans" ont évolué et les élus de certaines communes du district ont manifesté une plus ou moins bonne volonté pour se plier au "schéma". RETOUR au texte (13) Évidemment la réalité des années 80-90 a été loin de ce plier à ces rêves! RETOUR au texte (14) Plusieurs adhésions de communes au District au cours des annés 90, taxe professionelle "mutualisée" et, en l'an 2000, transformation en une Communauté d'Agglomération un peu plus étendue: RENNES Métropole... RETOUR au texte <hr size="1"> This page hosted by <a href="/"><img src="http://pic.geocities.com/pictures/gc_icon.gif" border=0 align=middle></a> Get your own <a href="/">Free Home Page</a> </center>